Die meisten Menschen finanzieren ihren Hauskauf mit einem Kredit. Damit binden sie sich über Jahre an die Bank, bis ihr Darlehen abbezahlt ist. Teils sorgen unerwartete Umstände aber auch dafür, dass ein Haus wieder verkauft werden soll, bevor der Kredit vollständig abbezahlt werden konnte. Eigentümer fragen sich dann oft: Ist ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit überhaupt möglich? Was passiert mit dem Kredit und entstehen dadurch Nachteile? Hier erfahren Sie, wie ein Hausverkauf auch mit laufender Finanzierung möglich ist, welche Absprachen dazu mit der Bank nötig sind und was es mit der Vorfälligkeitsentschädigung auf sich hat.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Immobilie mit laufendem Darlehen zu verkaufen. Welche davon die sinnvollste ist, hängt stark von der individuellen Situation, der Bank und den Konditionen der Finanzierung ab.
Übertragung des Kredits auf eine Neufinanzierung
Wer nach dem Verkauf ein neues Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, kann mit der Bank über eine neue Finanzierung sprechen, auf die der alte Darlehensvertrag übertragen wird. Die zu finanzierende Immobilie wird dabei einfach ausgetauscht – die Grundschuld wird bei der neuen Immobilie im Grundbuch eingetragen und aus dem Grundbuch der alten Immobilie gelöscht. Besonders bei Immobilien, die einen ähnlichen Wert haben, sind Banken dieser Lösung meist positiv gestimmt. Deshalb ist es bei einem Neukauf oft sinnvoll, die Finanzierung über die gleiche Bank abzuschließen. Die Konditionen einer anderen Bank sollten andernfalls mindestens so gut sein, dass sie die Vorfälligkeitsentschädigung der bisherigen Bank abdecken.
Kredit mit dem Hausverkauf an den neuen Eigentümer übertragen
Sofern der Käufer und die Bank zustimmen, kann der Verkäufer den Kreditvertrag auch an den neuen Eigentümer übertragen. So muss der Darlehensvertrag nicht aufgelöst werden und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Der Käufer muss jedoch die Bonitätsprüfung der Bank durchlaufen und dazu bereit sein, die Finanzierung zu den bisherigen Konditionen weiterzuführen. Je nach Entwicklung der Kreditzinsen kann das ein Vorteil, aber auch ein Nachteil sein. Zusätzlich muss die Löschung oder Übertragung der Grundschuld im Grundbuch von einem Notar beurkundet werden.
Haus verkaufen und Restschuld begleichen
Soll mit dem Verkauf der Immobilie gleichzeitig der Darlehensvertrag gekündigt werden, kann der Verkäufer seine Restschuld mit dem Verkaufserlös begleichen. Dieser Weg ist unkompliziert, geht aber in der Regel mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank einher. Diese verlangt einen Ausgleich für die entfallenden Zinsen, wenn die Restschuld früher als vertraglich vereinbart beglichen wird. Wie hoch diese Summe ausfällt, wird im Kreditvertrag festgehalten.
Hausverkauf mit Sonderkündigungsrecht im Kreditvertrag
Laut §489 BGB gibt es für den Kreditnehmer in mehreren Situationen ein Sonderkündigungsrecht gegenüber der Bank. Möglich ist das in drei Fällen:
In vielen Kreditverträgen ist eine Klausel für eine Vorfälligkeitsentschädigung vermerkt, mit der die Bank sich gegen entfallende Zinseinnahmen schützen möchte. Kündigt ein Kreditnehmer eine Finanzierung also vorzeitig, muss er in der Regel diese Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Deshalb kann es sinnvoll sein, bereits bei Vertragsabschluss auf diese Klausel zu achten und im Zweifel eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung auszuhandeln. Einige Banken bieten auch die Möglichkeit, sie gegen einen höheren Zinssatz vollständig entfallen zu lassen. Besteht der Darlehensvertrag bereits und gibt es zusätzlich keinen großen Zeitdruck beim Hausverkauf, lohnt es sich, den Zeitpunkt mit dem Sonderkündigungsrecht abzupassen. Andernfalls sollten Verkäufer darauf achten, dass die Summe durch den Verkaufserlös abgedeckt ist, um keine Verluste zu machen.
Unterschiedliche Situationen können dazu führen, dass ein Haus oder eine Wohnung wieder verkauft werden soll, ohne dass das Darlehen vollständig beglichen werden konnte. Gründe können zum Beispiel folgende sein:
Zum Teil können Eigentümer durch Veränderungen in ihrem Leben den Kredit nicht mehr bedienen und sie haben kaum eine andere Möglichkeit als die Immobilie zu verkaufen. Zum Teil besteht aber auch der Wunsch nach dem Hausverkauf, etwa aufgrund eines Jobwechsels und damit verbundenen Umzugs in eine neue Region. Unabhängig vom Grund für den Verkauf gilt: Auch mit laufendem Kredit ist es möglich, ein Haus zu verkaufen. Er kann jedoch aufgrund der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen mit finanziellen Verlusten für den Verkäufer einhergehen. Handelt es sich um eine finanzielle Notlage oder fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, empfiehlt sich in jedem Fall der Hausverkauf auch trotz laufendem Kredit. Hat jedoch gerade eine neue Zinsbindungsphase angefangen oder entstehen hohe Kosten durch die Vorfälligkeitsentschädigung, sollten Eigentümer prüfen, ob ein Verkauf wirklich nötig ist. Vielleicht ist die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung nicht mehr lang, sodass ein Sonderkündigungsrecht entsteht – diese Faktoren sollten in jedem Fall berücksichtigt werden.
Möchten Sie ein Haus trotz laufendem Kredit verkaufen, spielt dabei der laufende Darlehensvertrag eine zentrale Rolle. Besteht möglicherweise ein Sonderkündigungsrecht, sodass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt? Gibt es alternativ andere Möglichkeiten, die Immobilie ohne Auflösung des Vertrags zu verkaufen – möchten Sie beispielsweise ein anderes Haus kaufen und können die Finanzierung übertragen oder kann der neue Eigentümer den Kreditvertrag übernehmen? Eine genaue Prüfung der Situation sowie Gespräche mit der Bank sind wichtige Schritte für den Hausverkauf. Zu den möglichen Optionen und die Möglichkeiten, die in Ihrer individuellen Situation sinnvoll sind, kann auch ein Makler beraten, sodass Sie den Verkauf finanziell bestmöglich abschließen können.
