Immobilienpreis berechnen: So funktioniert’s
Zu Beginn jedes Immobilienverkaufs steht die Ermittlung des Kaufpreises. Dieser Kaufpreis ist schließlich die Basis für spätere Verkaufsverhandlungen mit potenziellen Käufern. Da es sich bei Immobilien um hohe Werte handelt, ist es umso wichtiger, hier die richtige Entscheidung zu treffen. Um den Wert des Hauses oder der Wohnung zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Ansätze: Inzwischen gibt es einige Tools zur Online-Wertermittlung, an denen einige Verkäufer sich orientieren. Alternativ bietet sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Gutachter an. Aber welche ist die bessere Lösung? Und wie kann der Immobilienpreis konkret ermittelt werden? Wir geben einen Überblick.
Warum ist es so wichtig, den Immobilienpreis richtig zu ermitteln?
Der Erfolg eines Hausverkaufs hängt von der Ermittlung des passenden Verkaufspreises ab. Sowohl bei einem zu hohen als auch bei einem zu niedrigen Preis kann es zu Problemen beim Verkauf kommen. Setzen Verkäufer den Preis zu hoch an, finden sich keine Interessenten – ein häufiges Herabsetzen des Preises kann außerdem schnell unseriös wirken und im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Immobilie nicht verkauft wird. Setzen Verkäufer den Preis zu niedrig an, verschenken sie das Potenzial der Immobilie und erleben damit finanzielle Verluste.
Natürlich gibt es nicht den einen Wert, der exakt der passende Kaufpreis ist – sich in der richtigen Preisspanne zu bewegen, sorgt jedoch für größeren Erfolg auf dem Immobilienmarkt.
Auf Basis welcher Angaben kann man den Immobilienpreis berechnen?
Wie sich der Immobilienpreis ermitteln lässt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:
- Grundstücks- und Wohnfläche: Einer der wichtigsten Faktoren für die Wertermittlung ist die Größe des Grundstücks und der Immobilie selbst. Außerdem spielt die Aufteilung eine Rolle – wie viele Zimmer gibt es und wie groß sind sie? Gibt es Verbindungsräume?
- Art der Immobilie: Natürlich macht es einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll. Aber auch zwischen verschiedenen Häuserarten gibt es Unterschiede – ein Reihenhaus wird anders bewertet als ein freistehendes Einfamilienhaus.
- Zustand: Je besser die Immobilie gepflegt ist, desto höher ist auch ihr Wert. Besonders der energetische Zustand spielt hier eine wichtige Rolle, der Zustand der Fenster und Türen, aber auch Informationen zur letzten Sanierung beeinflussen die Bewertung.
- Baujahr: Für die Wertermittlung einer Immobilie gilt nicht grundsätzlich, dass der Wert sinkt, je älter das Haus oder die Wohnung ist. Einige Altbauten sind durch ihren Stil besonders beliebt und werden demnach höher bewertet.
- Ausstattung: Qualitativ hochwertige Ausstattung treibt ebenfalls den Immobilienwert in die Höhe. Gibt es zum Beispiel Fußbodenheizung, ein modernes Badezimmer und Parkett in den meisten Räumen? Auch besondere Ausstattungsmerkmale wie eine Sauna spielen eine Rolle.
- Lage: Sowohl die Region an sich als auch die Lage in der konkreten Straße spielen eine Rolle. Einige Regionen, etwa das Ballungsgebiet Ruhrgebiet oder München, beeinflussen den Preis deutlich. Aber auch die Lage in einer ruhigen Spielstraße oder an einer Bundesstraße macht einen Unterschied.
- Außenanlage: Zusätzliche Merkmale wie eine Garage, ein Gartenhaus oder eine überdachte Terrasse nehmen ebenfalls Einfluss auf den Immobilienwert.
Den Immobilienwert online berechnen – reicht das aus?
Es gibt inzwischen einige Anbieter, die online die Wertermittlung von Immobilien durchführen. Nutzer geben Infos zur Größe, Lage und Ausstattung des Hauses ein und erhalten automatisiert einen möglichen Verkaufspreis für diese Immobilie. Was auf den ersten Blick nach einer guten Alternative zum professionellen Immobiliengutachter klingt, ist auf den zweiten Blick nur wenig sinnvoll. Das liegt daran, dass es in der Online-Wertermittlung an einer wichtigen Komponente fehlt: der Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie. Ein Sachverständiger schaut sich die Immobilie persönlich an und kann sich so ein umfassendes Bild von möglichen Mängeln, von der Substanz und der Ausstattung der Immobilie machen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kann durch Online-Tools sicherlich einen Anhaltspunkt für den Verkaufspreis erhalten. Die finale Wertermittlung sollte jedoch immer vom Profi durchgeführt werden.
Diese Methoden nutzen professionelle Immobiliengutachter zur Bewertung:
- Ertragswertverfahren: Ist ein Haus oder eine Wohnung bereits vermietet und ist auch nach dem Verkauf nicht zur Eigennutzung vorgesehen, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hierbei handelt es sich um eine Bewertung der Rendite, die die Immobilie bisher erbracht hat und die sie zukünftig erbringen soll. Käufer sehen demnach sofort, mit welchen Einnahmen sie rechnen können.
- Sachwertverfahren: Basiert die Bewertung auf den Kosten für die Herstellung der Wohnung oder des Hauses, handelt es sich um ein Sachwertverfahren. Diese Methode wird in der Regel dann angewandt, wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt – individuell geplante Häuser fallen zum Beispiel in diese Kategorie. Der finale Verkaufspreis kann über oder unter dem ermittelten Wert liegen, hierbei handelt es sich um eine Einschätzung, die nicht auf konkreten Vergleichen beruht.
- Vergleichswertverfahren: Für klassische Häuser und Wohnungen wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewandt. Hierbei handelt es sich um einen Vergleich der zu verkaufenden Immobilie mit ähnlichen Objekten, die aktuell angeboten oder bereits verkauft wurden. Auch die Lage der Immobilien wird hier berücksichtigt, um eine möglichst genaue Annäherung an den möglichen Verkaufspreis zu erhalten.
Zusammenarbeit mit Sachverständigen – Immobilienpreis berechnen mit dem Profi
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf eignet sich die Beauftragung eines professionellen Gutachters. Beauftragen Verkäufer einen Makler mit dem gesamten Prozess, wird dieser Schritt in den meisten Fällen empfohlen. Viele Immobilienmakler arbeiten bereits mit professionellen Gutachtern zusammen oder bieten diesen Service selbst an. Für Verkäufer entsteht so der große Vorteil, dass sie sich nicht mit der Suche nach zwei verschiedenen Profis beschäftigen müssen.
Die Vorteile eines professionellen Immobiliensachverständigen im Überblick:
- Authentische Bewertung am Objekt: Der wichtigste Vorteil der professionellen Ermittlung des Immobilienpreises ist die Vor-Ort-Besichtigung. Mit geschultem Auge können Gutachter hier zahlreiche Faktoren in ihre Bewertung miteinschließen, die Online-Tools nicht berücksichtigen können.
- Allgemeine Akzeptanz auch im Konflikt: Gutachten werden nicht nur im einfachen Immobilienverkauf eingesetzt, sondern auch in kritischen Situationen. Soll ein Haus beispielsweise nach einer Scheidung verkauft werden, kann ein professionelles Gutachten Streitigkeiten zum Verkaufspreis bereits im Keim ersticken und den Verkauf damit unkomplizierter gestalten.
- Verkaufsargument Immobiliengutachten: Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer ist eine wichtige Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein professionelles Gutachten stärkt eben dieses Vertrauen, da es einen neutralen Wert hat und Käufer somit in ihrer Entscheidung bestätigen kann.
Knapp zusammengefasst verspricht ein Immobilienverkauf größeren Erfolg, wenn die Immobilienbewertung professionell durchgeführt wurde. Während Tools zur Online-Wertermittlung eine erste Einschätzung geben können, um den Immobilienpreis zu ermitteln, sollte die finale Preisfindung vom Profi durchgeführt werden. Die Besichtigung der Immobilie bildet das Fundament, das Verkäufer nicht vernachlässigen sollten.
