Haus verkaufen mit Wohnrecht: Das sollten Sie beachten

Das eigene Haus verkaufen, aber dennoch weiterhin darin wohnen können – diese Möglichkeit bietet der Hausverkauf mit Wohnrecht. Besonders für ältere Immobilienbesitzer, denen die Pflichten als Eigentümer über den Kopf wachsen, kann dieses Modell eine gute Alternative zum Umzug sein. Schließlich haben viele Menschen den Wunsch, ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden zu verbringen, möchten aber auch im Alter den gewohnten Lebensstandard halten. Ein Verkauf mit Wohnrecht kann dafür der Weg der Wahl sein. Was das konkret bedeutet, welche Rechte und Pflichten es gibt und wie ein Wohnrecht sich finanziell auf den Verkauf auswirkt, erklären wir in diesem Artikel.

Was bedeutet es, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen?

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht unterscheidet sich im Ablauf nicht von einem klassischen Immobilienverkauf. Der einzige Unterschied ist, dass der bisherige Eigentümer nach Verkauf nicht ausziehen muss, sondern für die Dauer des Wohnrechts weiter im Haus leben darf. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, das Wohnrecht umzusetzen:

• Beim befristeten Wohnrecht darf der bisherige Eigentümer noch für eine festgelegte Zeit in der Immobilie bleiben, muss nach Ablauf dieser Zeit aber ausziehen.

• Lebenslanges Wohnrecht bedeutet, dass der bisherige Eigentümer bis zu seinem Tod in der Immobilie bleiben darf.

Dieses Wohnrecht kann sowohl unentgeltlich als auch entgeltlich vereinbart werden. Werden keine Mietzahlungen gefordert, wird jedoch der Wert des Wohnrechts in der Regel vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen. Letztendlich liegt es hier am bisherigen und neuen Eigentümer, eine faire Regelung zu finden, die für beide Parteien zufriedenstellend ist. Diese Regelung kann vertraglich vereinbart oder für eine höhere Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden – ebenso kann sie in beiderseitigem Einverständnis auch wieder aufgelöst werden.

Was ist das Wohnrecht wert?

Da das Wohnrecht beim Immobilienverkauf die Nutzungsfreiheit des neuen Eigentümers einschränkt, mindert es den Verkaufspreis um den Wert des Wohnrechts, sofern keine Mietzahlungen vereinbart wurden. Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts wird ermittelt, indem die fiktive Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert wird, der sich aus den Daten des ehemaligen Eigentümers ergibt. Beim Kapitalwertfaktor handelt es sich um einen Wert, der auf Geschlecht, Alter und durchschnittlicher Lebensdauer basiert – er kann in einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums frei eingesehen werden. Eine beispielhafte Berechnung kann dann so aussehen:

Für eine Immobilie mit Wert von 350.000 Euro wird eine fiktive Jahreskaltmiete von 10.000 Euro angesetzt. Die offizielle Liste des Bundesfinanzministeriums gibt an, dass der Kapitalwert des 73-jährigen Bewohners bei 9,038 liegt. Daraus gibt sich ein Wert von 90.830 Euro für das Wohnrecht.

Dieser Wert wird beim Verkauf vom Immobilienwert von 350.000 Euro abgezogen, sodass sich ein Verkaufspreis von 259.170 Euro ergibt. Die Differenz – also der Wert des Wohnrechts – muss vom bisherigen Eigentümer beim Finanzamt versteuert werden.

Wo liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Alternativ zum Hausverkauf mit Wohnrecht kann eine Immobilie auch mit Nießbrauchrecht verkauft werden – sowohl vollständig als auch im Teilverkauf. Da das Nießbrauchrecht mit mehr Rechten, aber auch mit mehr Pflichten einhergeht, hängt es stark von den Plänen und Vorstellungen des bisherigen Eigentümers ab, welcher Weg der richtige ist. Verkaufen Sie Ihr Haus beispielsweise an Kinder oder andere Familienmitglieder und möchten möglichst viel Verantwortung abgeben, ist ein Wohnrecht völlig ausreichend. Wünschen Sie sich mehr Freiheit, möchten vielleicht Ihr Haus in Zukunft noch vermieten, benötigen Sie das Nießbrauchrecht. Wichtig ist in jedem Fall, die Unterschiede zwischen den beiden Formen zu kennen.

Das bedeutet ein Wohnrecht

• Der ehemalige Eigentümer darf in seiner Immobilie wohnen – entweder auf Lebenszeit oder bis zum Ablauf des befristeten Wohnrechts. Zieht er vor Ablauf des Wohnrechts aus, darf er das Haus nicht vermieten.

• Häufig ist ein Wohnrecht frei von Mietzahlungen. Der Wert des Wohnrechts wird jedoch vom Verkaufspreis abgezogen.

• Weder das Wohnrecht noch die Immobilie können vom Wohnberechtigten vererbt oder anderweitig weitergegeben werden.

• Verantwortungen für Versicherung und Instandhaltung der Immobilie entfallen bei einem Verkauf mit Wohnrecht – der ehemalige Eigentümer ist nicht mehr wirtschaftlicher Eigentümer.

Das bedeutet das Nießbrauchrecht

• Nach Haufe: Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder Nießbrauchs ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Größere Reparaturen sind allerdings Sache des Eigentümers. Dieser muss auch die Kosten hierfür tragen.

• Die Immobilie kann selbst bewohnt, aber auch vermietet werden, sobald der ehemalige Eigentümer auszieht. Die Mieteinnahmen gehen an ihn.

Welche Rechte und Pflichten hat man beim Hausverkauf mit Wohnrecht?

Wird ein Haus oder eine Wohnung mit Wohnrecht verkauft, ist das mit Rechten für den bisherigen Eigentümer, aber auch mit einigen Pflichten verbunden. Diese Rechte und Pflichten sind gesetzlich festgelegt, sofern das Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Rechte im Überblick

• Aufnahmerecht: Beim Aufnahmerecht handelt es sich um das Recht, weitere Personen wie etwa Kinder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Immobilie aufnehmen zu dürfen.

• Bleiberecht: Das Bleiberecht besagt, dass das Wohnrecht auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie bestehen bleibt. Es kann also nicht erlöschen, sofern bisheriger und neuer Eigentümer den Vertrag nicht unter beiderseitigem Einverständnis aufheben.

• Nutzungsrecht: Im Zuge des Nutzungsrechtes darf der Wohnberechtigte die verkauften Räume bis an sein Lebensende oder bis zum Auslaufen des Wohnrechts nutzen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, gilt das Nutzungsrecht auch für die Gemeinschaftsräume wie Garten, Waschräume oder Dachboden.

Die Pflichten im Überblick

• Zahlung von Betriebskosten: In der Regel muss der bisherige Eigentümer keine Miete zahlen, wenn er seine Immobilie mit Wohnrecht verkauft. Weiterhin tragen muss er jedoch die Nebenkosten, etwa für Strom, Wasser, Abwasser und Gas.

• Übernahme von Kosten für kleinere Reparaturen: Ähnlich wie bei einem Mietverhältnis muss der Wohnberechtigte kleinere Reparaturen in der Immobilie selbst tragen. Sanierungen oder größere Umbauten hingegen werden vom neuen Eigentümer getragen.

Durchdachter Hausverkauf in Begleitung eines Immobilienmaklers

Sind Sie auf der Suche nach einer Lösung für Ihre Immobilie, die für finanzielle Sicherheit im Alter sorgt, aber dennoch weiterhin die Möglichkeit bietet, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist der Hausverkauf mit Wohnrecht eine der Optionen. Alternativen dazu sind beispielsweise der Teilverkauf mit Nießbrauchrecht oder die Immobilienverrentung, bei der Sie statt des vollen Verkaufspreises monatliche Rentenzahlungen erhalten. Da unterschiedliche Optionen verschiedene Vor- und Nachteile mit sich bringen, empfiehlt sich eine professionelle Beratung, beispielsweise vom erfahrenen Makler. Er kann Sie nicht nur zum für Sie passenden Modell beraten, sondern im Anschluss beim Hausverkauf begleiten. Sie profitieren von Erfahrung, Branchenkenntnis und Zeitersparnis für einen komplexen Prozess.

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