Viele Senioren haben den Wunsch, ihren Lebensabend in der eigenen Immobilie zu verbringen. Vielleicht möchten sie ihr Haus barrierefrei umbauen lassen oder wünschen sich schlicht mehr finanzielle Freiheit. Ein Hausverkauf scheint jedoch außer Frage, da er mit dem Auszug aus den eigenen vier Wänden verbunden ist. Anders ist die Lage beim Hausverkauf auf Rentenbasis: Hier wird das Haus zwar verkauft, der Verkäufer erhält jedoch ein Wohnrecht und den Kaufpreis in Form von Rentenzahlungen. Wie dieser Weg im Detail gestaltet werden kann, wie die Rentenzahlungen aussehen können und wann sich ein solcher Verkauf lohnt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Wie lässt sich der Hausverkauf auf Rentenbasis definieren?
Wird ein Haus auf Rentenbasis verkauft, erhält der Verkäufer dabei den Verkaufspreis nicht in einer einmaligen Zahlung, sondern in mehreren kleineren Rentenzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg, beispielsweise monatlich oder einmal im Quartal. Statt wie beim klassischen Immobilienverkauf das Haus an den neuen Eigentümer übergeben zu müssen, erhält der Verkäufer bei der Verrentung ein Wohnrecht. Er kann also in seiner Wohnung oder in seinem Haus wohnen bleiben und sich durch die Rentenzahlungen gleichzeitig finanziell absichern. Inzwischen gibt es einige Anbieter für Leibrenten, grundsätzlich ist die Verrentung jedoch auch mit Privatpersonen möglich.
Welche Modelle können für den Hausverkauf auf Rentenbasis umgesetzt werden?
Die Immobilienverrentung wird meist in einem von zwei gängigen Modellen umgesetzt: Leibrente oder Zeitrente. So funktionieren die beiden Modelle:
- Leibrente
Bei der Leibrente wird in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Damit erhält der Verkäufer bis zum Lebensende monatlich oder quartalsweise Rentenzahlungen. Bei Bedarf kann auch zu Beginn eine größere Einmalzahlung vereinbart werden. Verpflichtungen für Instandhaltung und Sanierung entfallen durch den Verkauf, lediglich kleinere Reparaturen bleiben weiterhin in der Verantwortung des Verkäufers, ähnlich wie in einem Mietverhältnis. - Zeitrente
Die Zeitrente hingegen beinhaltet kein lebenslanges Wohnrecht und keine lebenslangen Zahlungen, sondern ist zeitlich begrenzt. Die Rente wird also für einen festen Zeitraum gezahlt. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, erlischt auch das Wohnrecht. Die konkrete Dauer kann vertraglich mit dem jeweiligen Käufer individuell festgelegt werden.
Alternativ zu Rentenmodellen gibt es auch die Möglichkeit, den Hausverkauf mit Wohnrecht abzuschließen und statt regelmäßiger Rentenzahlungen den Kaufpreis abzüglich des Wohnrechts in einer Einmalzahlung zu erhalten. So kann das freigesetzte Geld aus der Immobilie beispielsweise anderweitig angelegt oder für die finanzielle Unterstützung von Kindern oder Enkeln verwendet werden. Auch ein Teilverkauf der Immobilie ist eine Möglichkeit, festes Kapital aus der Immobilie freizusetzen, ohne aus dem Haus ausziehen zu müssen.
Wie wird die Rentenhöhe berechnet?
Basis für die Höhe der Rentenzahlungen bildet immer der aktuelle Verkehrswert der Immobilie. Von diesem Verkehrswert zieht der Käufer in der Regel einen Risikoabschlag ab und teilt den Restwert in monatliche oder quartalsweise Rentenzahlungen auf. Um die Dauer dieser Zahlungen zu definieren, orientiert der Käufer sich an den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts: Entsprechend des Alters und der voraussichtlichen Lebenserwartung wird den Rentenzahlungen eine voraussichtliche Dauer beigemessen, auf deren Basis dann die Rentenhöhe ermittelt wird.
Anschließend wird der Wert des Wohnrechts von diesem Wert abgezogen. Auch hier gibt es eine entsprechende Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die der durchschnittlichen Lebenserwartung einen Kapitalwertfaktor zuweist, der wiederum mit einer fiktiven Miete multipliziert wird, die sich an ähnlichen Immobilien orientiert. So kann eine beispielhafte Berechnung aussehen:
Eine Immobilie mit Verkehrswert von 350.000 Euro nach Risikoabschlag soll verrentet werden. Verkäufer ist ein 66-jähriger Mann. Zusätzlich wurde ein lebenslanges Wohnrecht mit einer fiktiven Jahreskaltmiete von 10.000 Euro vereinbart. Aus der offiziellen Liste des Bundesfinanzministeriums ergibt sich ein Kapitalwert von 11,490, sodass das Wohnrecht mit 114,900 Euro bemessen wird. Die Rentenhöhe basiert demnach auf einem Wert von 235.100 Euro nach Abzug des Wohnrechts. Anhand der Sterbetafeln ergibt sich eine Rentendauer von 17,63 Jahren, also eine monatliche Rate von 1.111,27 Euro.
Im Zuge einer Immobilienverrentung wird immer auch ein Wohnrecht vereinbart - ob lebenslang oder zeitlich begrenzt. Wichtig ist auch eine Wertsicherungsklausel, die dafür sorgt, dass der Käufer die Rentenzahlungen an die Inflation anpasst. Es zeigt sich schnell: Das Verrentungsmodell ist komplex und sollte demnach immer vertraglich abgesichert und zusätzlich im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.
Was spricht dafür und was dagegen, ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen?
Die Immobilienrente lohnt sich finanziell vor allem für ältere Menschen. Je jünger der Verkäufer ist, desto geringer fallen die monatlichen Rentenzahlungen aus. Das Modell bringt grundlegend einige Vorteile, aber auch Nachteile mit sich.
Vorteile der Immobilienverrentung
- Wohnrecht: Wer sich mehr finanzielle Freiheit im Alter wünscht, aber weiter in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, profitiert vom Wohnrecht, das mit dem Hausverkauf auf Rentenbasis verknüpft wird. Bei der Leibrente handelt es sich dabei meist um ein lebenslanges Wohnrecht, sodass die Wohnsituation dauerhaft gesichert ist.
- Finanzielle Sicherheit: Die Verrentung sorgt für einen konstanten Geldfluss aus der verkauften Immobilie. Zusätzlich ist keine eigene Einteilung einer großen Geldsumme wie beim klassischen Verkauf nötig, da die Rentenzahlungen monatlich oder quartalsweise erfolgen.
- Dauerhafte Rente: Auch bei Auszug aus der Immobilie, etwa aufgrund von erhöhtem Pflegebedarf, der im eigenen Haus nicht gewährleistet werden kann, bleiben die Rentenzahlungen bestehen.
- Inflationsausgleich: Bei entsprechender Klausel im Verrentungsvertrag ist die Rente gegen Inflation abgesichert. Das gibt weitere langfristige finanzielle Sicherheit.
Nachteile der Immobilienverrentung
- Kleinerer Interessentenkreis: Ein Verrentungsmodell privat zu organisieren, ist häufig schwierig. Da die Laufzeit der Rentenzahlungen schlecht kalkulierbar ist und das Wohnrecht für Einschränkungen des neuen Eigentümers sorgt, ist der Interessenkreis entsprechend kleiner. Es gibt jedoch inzwischen einige professionelle Anbieter für Leibrenten, die Sicherheit bieten.
- Geringerer Verkaufspreis: In der Regel wird vom Verkehrswert einer Immobilie, die auf Rentenbasis verkauft wird, ein Risikoabschlag abgezogen. Das schmälert den finanziellen Ertrag gegenüber einem klassischen Hausverkauf.
- Besteuerung: Anders als beim regulären Immobilienverkauf fallen bei der Verrentung verpflichtend Steuern an. Je jünger der Verkäufer ist, desto höher fallen die Steuern aus.
Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit professioneller Unterstützung
Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist eine sichere Möglichkeit, sich im Alter finanziell abzusichern und gleichzeitig in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können. Ob Leib- oder Zeitrente oder doch ein anderes Modell wie der Hausverkauf oder Teilverkauf mit Wohnrecht – die richtige Entscheidung hängt stark von der individuellen Situation und den Wünschen des Verkäufers ab. Gerade in diesem Themengebiet ist eine professionelle Beratung empfehlenswert, beispielsweise durch einen erfahrenen Immobilienmakler. Er berät Sie zum individuell passenden Modell und begleitet im Anschluss durch den vollständigen Verkaufsprozess, während Sie von Zeitersparnis, Branchenkenntnis und Erfahrung profitieren.
