In der Regel sind Immobilienfinanzierungen mit einem gewissen Anteil an Eigenkapital verbunden, den der Käufer selbst aufbringt – bei einer klassischen Finanzierung sind das meist zwischen 20 und 30 Prozent der Gesamtsumme. Gerade in Zeiten, in denen die Kreditzinsen niedrig sind, bieten Banken jedoch auch unter passenden Umständen eine Vollfinanzierung an. Diese Optionen gibt es:

• 100 Prozent Finanzierung: Eine 100 Prozent Finanzierung bieten relativ viele Banken bei entsprechender Sicherheit an. Dabei übernimmt die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie. Die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten müssen Kreditnehmer jedoch selbst tragen. Das sind je nach Bundesland, Steuern und Maklerkosten zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises.

• 110 Prozent Finanzierung: Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung übernimmt die Bank sowohl den vollen Kaufpreis der Immobilie als auch die zugehörigen Nebenkosten. In der Regel ist diese Form der Finanzierung allerdings nicht bei einer einzelnen Bank möglich und ist mit deutlich höheren Risiken und Zinsen verbunden.

Für wen kommt eine Vollfinanzierung infrage?

Je weniger Eigenkapital ein Kreditnehmer bei einer Kauf- oder Baufinanzierung mitbringt, desto zurückhaltender sind Banken in ihrer Zusage. Wichtig ist hier neben der eigenen finanziellen Situation und Bonität auch die Immobilie, die finanziert werden soll. Da das Haus oder die Wohnung die Sicherheit für die Bank darstellt, spielen Lage und Zustand eine entscheidende Rolle. Je besser die Lage und die Qualität der Immobilie, desto eher sagt die Bank einer Vollfinanzierung zu. Diese Voraussetzungen müssen grundsätzlich erfüllt werden:

• Sicherer Arbeitsplatz
• Ausreichendes Einkommen
• Gute Bonität
• Unbefristeter Arbeitsvertrag
• Guter Zustand und Lage der Immobilie

Wer kein Eigenkapital für seine Immobilienfinanzierung mitbringt, hat grundsätzlich größere Risiken in Hinblick auf die Abzahlung des Kredits – allein schon aus dem Grund, dass das Geld schon zu Beginn der Finanzierung knapp ist. Gute Rahmenbedingungen haben Kreditnehmer grundsätzlich, wenn die Bauzinsen bis zur Anschlussfinanzierung stabil bleiben und der Wert der Immobilie mindestens gleich bleibt, besser sogar noch steigt. In der aktuellen Lage ist eine Vollfinanzierung also mit hohen Risiken verbunden – zurzeit zeichnet sich für 2022 und 2023 ein weiterer Anstieg der Bauzinsen und kein weiterer Anstieg oder sogar ein Abfall der Immobilienpreise ab.

• Hohe Zinsen: Je weniger Eigenkapital Immobilienkäufer einbringen, desto höher setzt die Bank die Zinsen an, um das höhere Ausfallrisiko, also das Risiko für ausfallende Zahlungen, auszugleichen. Bei den Summen, um die es im Immobilienkauf geht, kann dieser höhere Zins schnell für um tausende Euro höhere Kosten sorgen.

• Teure Anschlussfinanzierung: Immobilienzinsen werden üblicherweise nicht für den gesamten Finanzierungszeitraum festgesetzt. Vielmehr gibt es eine Zinsbindung für eine festgelegte Zeit und daraufhin eine Anschlussfinanzierung für einen neuen Zinssatz. Steigen in der Zeit die Zinsen, wird die finanzielle Belastung in der Anschlussfinanzierung noch höher.

• Zahlungsausfälle: Eine knappe Finanzierung erlaubt über einen langen Zeitraum keine Ausfälle. Jobverlust, Trennung oder Krankheit können zu echten Problemen werden, die im schlimmsten Fall sogar zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen können.

• Dauer der Finanzierung: Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert, muss entsprechend länger Zahlungen an die Bank leisten. Käufer sind langfristig verschuldet und können sich keine Ausfälle ihrer Verpflichtungen erlauben.

Die aktuelle Lage in der Welt hat auch großen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Experten erwarten einen weiteren Anstieg der Kreditzinsen sowie mindestens einen Stopp im Anstieg der Immobilienpreise, möglicherweise sogar einem Abfall. Zugrundeliegend dafür ist die aktuell hohe Inflation sowie die Unsicherheit durch den Krieg in der Ukraine. Banken rechnen weitere Anpassungen des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank bereits heute in ihre Zinsen für Immobilienkredite mit ein, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Ein schneller Abfall der Zinsen ist erst einmal nicht zu erwarten, vielmehr ein weiterer Anstieg – wenn auch womöglich nicht mehr so stark wie in den letzten Monaten.

Schon jetzt zeigen sich erste Auswirkungen auf dem Markt: Für Immobilienverkäufer ist es nicht mehr so einfach möglich, den gewünschten Preis für Ihre Immobilie zu erhalten wie noch vor einem Jahr. Schließlich müssen Käufer jetzt höhere Kosten für ihren Kredit einplanen und haben entsprechend weniger Kapital für die Immobilie selbst zur Verfügung. Auch Bieterverfahren werden seltener, da immer weniger Käufer bereit sind, einen höheren Preis für die gewünschte Immobilie zu zahlen.

• Was bedeutet das wiederum für Kreditnehmer?

Wer heute auf der Suche nach einer Immobilie ist, sollte unbedingt gut durchrechnen, welche Monatsrate tatsächlich möglich ist und wie teuer demnach die Immobilie sein darf. An dieser Stelle empfiehlt sich unbedingt Beratung durch einen Profi, um Risiken zu minimieren. Dazu zählt auch, eine Vollfinanzierung zu überdenken. Einerseits werden Banken in der aktuellen Lage deutlich vorsichtiger, einer Vollfinanzierung zuzusagen, andererseits besteht ein hohes Risiko eines weiteren Zinsanstiegs, der zu noch höheren Kosten in der Anschlussfinanzierung führt.

Wer heute eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital plant, sollte gut abgesichert sein. Wichtig ist, die eigenen Finanzen gut zu kennen und eine realistische Rechnung für den möglichen Kaufpreis der Traumimmobilie aufzustellen. Dazu zählt unter anderem auch, Kosten für zukünftige Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten einzukalkulieren, die unumgänglich mit Eigentum einhergehen. Geht es schließlich um den Immobilienkauf selbst, sollten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Finanzierung bereits geklärt sein.

Auch, wenn sich der Immobilienmarkt für Käufer ein wenig entspannt, ist in den meisten Regionen Deutschlands noch immer die Nachfrage höher als das Angebot – deshalb ist gute Vorbereitung die wichtigste Grundlage. Sorgen Sie dafür, dass Sie bereits eine Finanzierungsbestätigung der Bank haben, wenn Sie an einer Besichtigung teilnehmen. So steigern Sie Ihre Erfolgschancen auf die Traumimmobilie deutlich.